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租金回报率跌跌不休,投资放租还有前景吗?

李宇嘉 地产 发布时间:2019.07.12 07:34:52
浏览:7687

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很吓人,租金收益率创3年新低!


大家看楼市时,要提防“概念吓人”。比如说某某城市,居民不吃不喝,要20-30年才能买起一套房。其实,任何国家的居民,不去按揭贷款、不遵循“先上车、后改善”的路径,都要花几十年,才能买一套房。如若此,楼市就别发展了,因为大家都在勒紧裤带攒钱。

 

今天讲一个容易误导的概念,租金回报率或“租售比”。英美国家常用这个指标,衡量投资房产放租,多少个月收回投资。计算公式是:月租金/购买房屋总价。近期,两件事情让大家关注这个指标,一是研究显示,50城租金同比下跌10%,租金收益率创3年新低,二是京深发布“控租金”政策。


数据来源:城市房产网、易居研究院


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热点城市不值得投资,政府还要“控租金”


先看第一条。根据易居研究院和城市房产网的统计数据,50个典型城市租金收益率为2.3%,同环比分别下降3%和10%,创近三年新低(上图)。50城租金收益率排名,TOP5为乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%)。于是有人认为,到这类城市好地段买房子收租,也许不错。租金收益率最低的5个城市为厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%)(下图)。有人认为,这些城市投资氛围浓厚,房价透支明显,投资买这些城市的房子赌的是房价上涨,对租金兴趣不大。


数据来源:城市房产网、易居研究院


再看第二条。近期,北京和深圳都发布了“控租金”政策。北京印发新版租房合同示范文本,明确“未经双方当事人协商一致,出租人不得在租期内单方面提高租金”;深圳规定,个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价,在2023年底前实行零税率,不在政府租赁平台上签约,或租金高于政府指导价的,按现行规定征税,并追溯之前的应缴税款。


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房价太高VS租金太低


北京和深圳都在“控租金”。既然租金不能上涨,各地大规模供应公租房,而“稳房价”上升到战略地位,房价中短期内不会下跌,也不会明显涨。那么,租金收益率是不是还将在低位徘徊?目前,我国一线城市的租金收益率在1.5%左右,而国际大城市租金收益率在4%左右。这是不是意味着,“房住不炒”落地的背景下,我国大城市的房子失去了投资的价值?

 

其实,若干年前,一二线重点城市租金收益率就掉至2%左右,这是一个不值得投资的区间。近几年,房价上涨明显,租金上涨赶不上房价上涨,租金收益率任性地调入了1.5%左右。显然,重点城市租金收益率下降,一方面是因为,作为分母的房价在快速上涨;另一方面,相比国际大都市,我国租金相对较低。为什么低?一是没有租房习惯;二是租赁秩序太乱。

 

即便京沪深,租赁供给的主体也是个人房东和“二房东”。随意涨租、驱赶租客等乱象频繁,加上小孩无法入读公办学校,造成租房意愿低,租金上不来。于是,大家倾向买房,房价快速上涨,租金回报率就下降了。2018年年中,租金为何上涨?原因是长租公寓供给了体验感更强、秩序更好的房子。


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租金收益率低,这是个伪命题


有媒体认为,我们迟早要和国际接轨的,大城市的租金收益率要上升到4%左右。那么,是房价下跌呢?还是租金上涨?如果房价不能跌,那租金就得上涨了。问题是,现在大城市租金收入比(套均租金/月可支配收入)超过了50%,租金也负担不起啊!租金怎么能涨呢?近年来,各地大力推进公租房、人才房,深圳城中村都不拆了,不就是为了稳租金吗?

 

笔者认为,在税制结构、公共服务、居住习惯等完全不同的情况下,我国与国外比较租金回报率,无异于刻舟求剑。其实,所谓的租金回报率为1.5%左右,是你现在买一套房子,出租出去的回报率。事实上,现在投入租赁市场的,很多是若干年前、甚至十几年前买的房子。

 

假设在上海,如果你出租的房子是2005年买入的,现在租金回报率是18%如果2010年买入,现在的租金回报率是5.4%,如果2015年买入,现在的租金回报率是3.6%另外,租赁供应户型偏大,“合租”是趋势,包括“N+1”(客厅出租)。只要环境好,这个租金收益率是很高的。还有,一些交通便利的租赁型的公寓,颇受白领的欢迎,收益率也尚佳。


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选好房子,租金收益依旧可观


房价收入比是分层次的,比如中低收入人群,不适用房价收入比,因为他们应纳入公租房保障,或者选择租房。如果他非要买房,媒体拿吓人的房价收入比说房价太高了,这没有意义;中等、中等偏上收入人群,房价收入比在15倍左右。尽管他们买房困难,但如果选择更小户型、选择城市外围,房价收入比能降到10倍以内。高收入人群,房价收入比在7倍左右。

 

未来,房价上涨预期必将减弱,而房价一旦不涨了,或上涨收益抵不了成本,租房就将是普遍选择。调研显示,90后、00后更青睐于租房,头部城市未来租赁人口占比将突破40%。再加上,“租购并举”是国家战略,租赁秩序必会好起来。因此,租房比例一定会上升,这是热点城市租金回报率上升的逻辑。但是,就像房价收入比一样,租售比也是分层次的。

 

针对中低收入的公租房,不能衡量租金回报率;中等收入人群,想住得体面一些、空间大一些、离上班地点近一些,就得租个小公寓或者“合租”,否则得到城中村或城市外围租房;对高收入人群来说,相比租金,他们更希望得到配套好、体验好的租住服务,这个类别的租金会明显上涨。未来,投资住房出租,依旧可获得不错的收益,关键是要慧眼识金,挑选好房子。

 


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