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投资客撑场 龙华市场激情仍在【5月人肉房价 】

淘房哥-偏北 淘房哥 发布时间:2019.06.17 00:02:43
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2019年深圳二手市场的开头各区普遍行情不错,三四月份的热度更是接近历史高峰,到了5月份则普遍有些收敛,龙华区也是如此,偏北在市场一线调查时,收到众多中介的反馈大多是5月份看房量咨询量相比前两个月都有不同程度的下降,但通过收集整理四大中介公司的数据,确认龙华区二手市场5月份有207套成交,相比上月的216套,热度其实几无变化,显然二手市场从业人员的感受要比实际情况差一些;


没有比较就没有伤害——中介感受5月份二手行情不及上月恐怕是因为同期新房的燃爆表现——5月份新房住宅合计成交4605套,时隔约3年重返4000套之上,环比增加七成!!!



要说一二手市场表现差异这么大,那二手不受待见的锅肯定得是“三价合一”来背,但是仔细看看5月份龙华区个盘成交量排行榜,恐怕得找找其他理由了;



红山壹品其实就是两年前被整体出售的红山6979,现在重新包装换个名字出售,可是得按照二手房交易流程交易,因为是不限购不限贷的公寓,交易税费要比住宅高了不少,更何况总价门槛还不低——户型70至126平米,总价至少525万起了;



看来历经多维度的组合打击后投资客们对市场前景还是极为看好的,甚至不惜选择公寓类型产品高价入市,宇宙中心红山的魅力也是功不可没的。


就成交分布的区域来看,红山和龙华中心占了大头,不过老城区为主的龙华中心无论是辖区面积还是楼盘数量都远远大过红山,成交量却差不多,显然置业者还是喜欢扎堆区域核心地段,价位高些也在所不惜?



下面就按片区挨个介绍了


龙华中心


龙华中心共有成交59套,成交楼盘中除了壹城中心,其余各盘大多是紧邻4号线站点,成交靠前的楼盘依次是壹城中心、青年城邦园、龙华花半里。


踩壹城中心很容易列出一堆毛病,不过就凭准新盘,高拓展这两条就足够它一直保持租售两旺的状态了。


青年城邦园(五米阳光)是典型的地铁口物业,只要自身品质不要太烂,这样的盘租售两旺是常见现象,不过其均价近两年基本就是原地踏步了。


龙华花半里是清湖片区传统热门楼盘,相比“败絮其外金玉其中”的城市明珠和老旧的美丽365,他的楼龄优势不小,不错的户型拓展更让他在众多小三房中具备一定的总价优势,当然有些单位的车流噪声就得克服一下了。




红山


红山5月相比4月二手成交提升近半,总计达到54套,里面红山壹品居然就占了21套,全靠投资客的鼎力相助,红山5月成交才没有被落下太多。


4月份这个传统的中小学报名季节过去后,深高北学区房的热潮也就过去了,不纠结深高北的话,哪怕在红山也是有不少品质大社区可以选的,高档次可选1866,而梅龙镇、七里香榭都是宜居性极好的,世纪春城性价比很高,不介意社区小点的话,在幸福枫景、阳光新境园这样的小盘往往能找到价格很有竞争力的户型。



观澜


5月共录得24套成交,成交楼盘还是比较分散,没有哪个小片区占据多数,不过目前就宜居性来看还是观澜中心和鹭湖居住片区比较好点,观澜中心的中航格澜郡,美佳华首誉周边生活配套更加丰富完善,但楼盘品质略逊于鹭湖片区各盘了,而且90平以下小三房的选择余地也有些不足。


除此以外的九龙山和珑门等盘,本身素质品质是很不错的,但周边生活配套太贫乏,都开车去MH mall也不太方便,唯有低价格可取了。



上塘

共录得20套成交,和以往一样,显然主要还是高峰学区各盘主导,不过这次轮到港铁天颂在成交量坐庄,论户型设计还是曼海宁最好,和平里的性价比挺高,不过二期真是有点挤了,福东龙华府的位置品质都要差一些,但总价很有优势,解决有没有的问题还是极好的。


中海锦城各方面都挺均衡,没什么短板,就是价格小贵了一点,要上车还要品质,可以考虑下金地上塘道的小户型。



锦绣


5月份锦绣片区录得成交16套,成交各盘分布依旧,就是成交量相比上月缩水近半,市场波动在锦绣片区表现的更加明显,其实像丰润花园这样的老式多层社区如果没有太多价位优势的话,其两房户型真没有选购的必要,三百万出头的总价还不如去买附近世纪春城的小高层两房。



民治


民治片区5月份成交相比上月缩水了一半——共录得11套成交,主要是潜龙系成交萎靡不振,有笋盘在前阵子的热潮中被消耗大半的原因,也有市场观望气氛渐浓的原因。


皓月花园的品质很好,容积率又很低,但是多层社区已经是落伍产品了,只能靠相对低些的价格在市场中求存。


片区热门楼盘潜龙鑫茂和碧水龙庭的价位都不低,其两房三房的总价在龙华没有优势,成交量减小并不让人意外,唯有平南铁路改造等类似重点工程推进的消息才能起到刺激片区楼市的作用。




关口

5月份共录得22套成交,星河盛世成交不少,价格也挺稳健,同价位下玖龙玺就强在紧凑的户型,学区和准新盘身份了,不过楼下商城的招商是个败笔,这么好的地段真是浪费了,如果一直没有改观的话,恐怕会影响到玖龙玺未来的升值潜力。


中航阳光新苑平日难得一见,不光是放盘少的原因,这价位也确实有点尴尬,居住品质确实很好,但廉颇老矣,同价位下更推荐万科金域华府,更强品牌的大社区高层物业的潜力还是会更好些。



 

我是偏北,房网资深淘房哥,深圳广电媒体地产栏目常驻嘉宾(FM1062,942,深圳卫视今日地产栏目),深耕鹏城楼市,最擅长对比分析,置业投资研究。

  

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公寓 龙华 4号线

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